Stavba domu není jednoduchý proces ani z právního hlediska. Jednotlivé kroky, od územního povolení přes projektovou dokumentaci až po kolaudaci, doprovázejí pravidla daná zákony. V případě jejich nedodržení hrozí stavbě označení za černou, probíhají kontroly a posléze může dojít k nařízení odstranění a zákazu užívání. Předejít takové situaci může stavebník poradou s právníky dodržením následujících doporučení.
Právní desatero pro stavebníky
Výběr pozemku
Prvním krokem je výběr pozemku, kde bude stavba stát. Z pohledu práva je důležité dbát na limity vybraného území.
- Územně plánovací dokumentace stanovuje, jak je možné pozemek využít a jaké stavby tam lze postavit – například určuje plochy zemědělské či pro bydlení. Územní plán může mít na výstavbu i specifičtější požadavky týkající se třeba typu zastřešení, počtu podlaží či poměru zastavěných ploch a zeleně.
- Závazný regulační plán a nezávazná územní studie. Ty mohou stanovovat i kde přesně na pozemku může určitá stavba stát, na kterou světovou stranu má být orientována či jaké materiály může stavebník použít.
Jedná se o složité dokumenty, ve kterých není snadné se orientovat. Stavebník si proto může zažádat u příslušného orgánu územního plánování o územní plánovací informaci. K žádosti připojí specifikaci svého stavebního záměru, zejména účel stavby a základy technického provedení. Poté obdrží odpověď, zda záměr vyhovuje regulacím stanoveným v příslušných plánech. K záporné odpovědi je možné podat námitky.
Limity pozemku
Dalšími limity v území jsou odstupové vzdálenosti. Stavebník nesmí svým záměrem zasahovat do práv sousedů. Vzdálenost mezi rodinnými domy musí být větší než 7 metrů a zároveň musí být minimálně 2 metry od společných hranic pozemků. Požadavky jsou kladeny také na rozmístění oken. V odůvodněných případech lze udělit výjimku.
Pozemek také musí být dostatečně napojen na dopravní a technickou infrastrukturu. Zpevněná komunikace nejdále 50 metrů od stavby musí být alespoň 2,5 metru široká. Kvůli další podmínce, zabezpečení příjezdu jednotek integrovaného záchranného systému, se ale doporučuje alespoň 6 metrů šířky. Dále je nutné zažádat o připojení k veřejné komunikaci.
Studie a projekt domu
Co se týká projektové dokumentace, stavebník uzavírá s vybraným projektantem smlouvu o dílo. V té by měl být projekt jakožto předmět díla dostatečně konkrétně definován. Pro případ nedodržení smlouvy je vhodné uvést záruční podmínky. Náležitosti projektové dokumentace určuje vyhláška. Dokumentace se spolu s potvrzením o vlastnictví pozemku přikládá k žádosti o územní povolení.
Právnickou pomoc stavebníci často vyhledávají kvůli stanoviskům a vyjádřením dotčených orgánů zastupujících veřejné zájmy. Řízení se účastní a námitky mohou podávat ve svém zájmu i soukromé subjekty, nejčastěji sousedé. Stavebník je může kontaktovat ještě před zahájením řízení a předem odstranit případné problémy. Takovými může být hluk, prašnost, ztráta soukromí, zastínění a další.
Povolování stavby
Po vyřízení stanovisek přichází na řadu proces povolování stavby. Žádost o povolení podává stavebník vyplněním jednoduchého formuláře. Za vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení platí stavebník správní poplatek cca 30 tisíc korun.
Stavba
V případě kladného vyřízení se začíná stavět. Dostavěním domu ale proces nekončí. Následuje kolaudace, při níž se posuzuje dodržení obecných a specifických požadavků na stavbu, které stanovil úřad. Konkrétně se může stavební úřad zabývat tím, zda jsou správně zhotovená okna, dveře, komín, schodiště se zábradlím a další. Poté stavebník vkládá nemovitost do katastru prostřednictvím formuláře.